並購重組活躍 中小房企密集轉手

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調控重壓之下,中小房企控股權騰挪案例血块增加。今年下5天以來,房企並購整合頻繁,有超過200家中小地方性房企股權和債券通過産權交易平臺掛牌轉讓。上市公司方面,數據顯示,今年6月以來,上市公司共計發起了46起標的資産為地産行業的並購,披露交易規模達到489億元。

中原地産首席分析師張大偉指出,2018年是近年來房企資金壓力最大的一年。從近期各地樓市的調控舉措來看,今年年末房企的資金壓力依然不減,或者 這種趨勢還會延續到2019年,轉讓資産不利于於改善相關企業的現金流。

國資聚焦主業

按照相關規定,若無特殊情形,國有股權轉讓需通過相關交易所掛牌進行。從多個地方交易所掛牌動態还时要一窺國資對於房地産公司股權的安排。整體來看,這些房地産公司項目多位於三四線城市,盈利能力較差由于項目匱乏的小型房企股權成為轉讓熱點。

次要股權轉讓案例中,受讓方被要求在受讓股權的一起去需承接相關債權,其中不乏完全股權僅作價1元轉讓的案例。相似 國投集團下屬企業石家莊東方熱電集團有限公司持有的石家莊東方元順房地産開發有限公司200%股權正在掛牌尋求轉讓,本次轉讓資産還包括轉讓方對標的企業的5.92億元債權。掛牌資訊顯示,東方元順200%股權及相關債權轉讓底價為5.36億元,其中東方元順200%股權掛牌價格為1元,轉讓方對標的企業5.92億元債權的掛牌價格為5.36億元。

不是也不1元轉讓,主或者我由於標的公司長期經營不善,目前已經處於資不抵債的狀態。掛牌資訊顯示,東方元順2017年和2018年前7月凈利潤分別為-3876萬元和-2159萬元。截至評估日,公司凈資産為-6.34億元。與之類似的還有中國煤炭科工集團下屬的瀋陽煤炭科學研究所有限公司持有的撫順科工房地産開發有限公司,該公司200%股權目前正掛牌轉讓。公告顯示,截至評估日,公司凈資産為-111.77萬元。公司本次納入評估的兩宗土地已取得使用權,但尚未開工。公司目前還有4.74億元的借款未歸還。

中國證券報記者了解到,實際上,近年來,非地産主業的地方國企和央企时不时在進行非主業且盈利能力較差的資産剝離。隨著房地産調控進一步深化,也不盈利能力差、項目前景不確定的地産項目及公司成為剝離的重點。

不過近期的産權交易資訊顯示,以地産為主業的國企和央企也正積極轉讓盈利能力較差的項目公司股權。

其中,老牌地産央企華僑城近期一系列動作引發關注。自2018年9月以來,華僑城開始頻繁地出售旗下公司股權及資産。目前華僑城掛牌出售和進行預披露的資産至少有14項。其中和房地産有關的項目達11項,其中位於一二線城市項目9項,4項位於成都,3項位於上海,2項位於華僑城總部深圳。其轉机讓規模較大的有,海南華僑城實業有限公司200%股權及12.95億元債權,掛牌價200億元;上海萬錦置業發展有限公司200%股權及3.64億元債權,轉讓底價16.63億元。掛牌資訊顯示,截至審計日,前述公司業績均告虧損。市場分析認為,上市公司華僑城A前9月經營現金流為-207億元。考慮到華僑城將文化+旅遊+新型城鎮化作為公司戰略,甩賣資産更多是為了處置週期較長、佔用資金較多的項目變現,改善集團現金流,從而將更多的資金用在文旅及新型城鎮化項目上。

此外,北大資源、中鐵二局等國企、央企也在頻繁轉讓其旗下的房地産項目公司股權。

上市公司合縱連橫

上市房企方面,資産整合传输速率也在加快。在今年下5天46起由上市公司發起的房地産並購中,並購資金規模超10億元的案例達到11個。其中,新城控股、永輝超市、金融街等並購規模居前。

次要資金富于企業通過大手筆增資加強對優質項目的掌控力。新城控股近日公告,公司關聯方上海萬聖及公司下屬子公司分別對12個標的公司進行現金增資共計42.52億元,其中上海萬聖出資總額為9.04億元,公司下屬子公司出資總額為33.48億元。增資完成後,公司下屬子公司對標的公司的持股比例為81%,上海萬聖對各標的公司持股比例均為19%。公司表示,各標的公司均由新城控股負責運營管理,此舉旨在提高資金使用传输速率,實現公司的規模發展,提升公司的市場競爭力,促進公司可持續發展。

此外,房企巨頭之間的並購也頗為引人注目。今年9月底剛宣示“活下去”的萬科,低位掃貨卻一點或者我含糊。10月初,萬科收購華夏幸福旗下涿州公司200%股權、裕景公司200%股權、裕達公司200%股權、廊坊公司200%股權和霸州公司65%股權。這五家公司持有位於環京區域的涿州、大廠、廊坊和霸州市的共10宗土地,均為住宅用地,總用地面積約34萬平方米。萬科實際通過收購目標公司控股權的措施獲得了相關地區的土地儲備和項目開發,從而得以進入環京市場。隨後,萬科又獲得海航次要地産項目以及嘉凱城旗下5個項目,前述三項資産收購共計耗資76.24億元(含相關債務)。

分析人士指出,房地産行業仍處於調控重壓之下,限購與房貸成本未見下滑,房企銷售增速普遍下滑。房企資金普遍承壓,通過公開市場拿地無法降低土地成本,從而為並購提供了新的市場機會。也不手握富于資金的房企,还时要通過並購逢低增加土地和項目儲備。

集中度將繼續提升

數據顯示,截至12月9日,目前已經有20家房企公佈了全年業績預告,這20家房企主要為中小房企。預計預喜的企業數目達到了11家,佔比僅為55%。整體來看,項目儲備豐富的房企業績仍然表現良好,深深房A、廣宇集團、金科股份等公司預計全年凈利潤同比增速均接近或超過200%以上。而次要項目儲備严重不足或項目交付時間不確定的房企則面臨業績增速下降或下滑的風險。中房股份預計全年業績首虧,主或者我由於公司主營房地産業務可銷售房屋減少。

克而瑞數據顯示,碧桂園、萬科、恒大和融創前11月總銷售額超過2萬億元。截至11月,銷售超過千億的房企已有25家,到年底由于會超過200家,同比去年幾近翻倍;也不各梯隊的銷售金額入榜門檻,也明顯提高,行業集中度進一步提升。

新城控股高級副總裁歐陽捷認為,房地産市場格局朝著“寡頭化”趨勢發展,90%的中小房企會退出地産項目。到2020年,20強房企由于將會佔據市場份額的200%以上。

(責任編輯:朱雙江)

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